变化，对于重庆这座城市来说，是每时每刻都在发生着的事。

很多时候，我们甚至会怀疑城市是活着的，它的生命力由那些生活在这个城市里的人、建筑，以及属于这个城市所独有的文化气质构成。

而这些变化，是城市在生长，也在进化。

现在超过半数的全球人口居住在城市里，而另一方面，每周又有将近100多万的人口新迁入市中心。当城市具备良好的规划时，这些便成其为活力的源泉。

沿着这个逻辑，让我们进入建筑。

建筑是活着的历史，也是可以触摸的时代记忆。某种程度说，城市的特色是先天的，它并不体现为千篇一律的摩天大楼，而是呈现为各个时代、各具风格特点的历史建筑。这些建筑记录着时代的变迁，蕴含着地域文化特色，充盈着不同的建筑智慧。保留这些历史建筑，就等于保存住了小型历史博物馆，让现代人在快节奏的生活下，找到一个能辨析历史经纬的塔台，进入一个能安放心灵的花园。

对于具备三千年筑城史的重庆来说，散落在这个城市各处的古旧建筑，就像一位老人的手，由来自不同年代的建筑和褶皱叠加而成，当看到它们时，你就能领略到那个时代的精神符号。

事实上，一旦感觉到古老建筑的苏醒，人们就会对这个城市存有敬畏。骄傲与繁荣，抑或屈辱与衰落，所有见证过历史的建筑，都能给我们或赞叹或警醒。

渝中区枣子岚垭，马鞍山·堂里，正是这样一处城市的褶皱。

它已经苏醒。

01 明珠蒙尘

马鞍山·堂里项目，位于重庆渝中区中轴线上，与炙手可热的核心景点重庆人民大礼堂仅一条数十步的石梯相连，或者换一句话说，这里与人民大礼堂、三峡博物馆，原本就是三位一体的有机整体。

1939年萨空了离渝前于7月3日与救国会同人摄于良庄院内

抗战时期，马鞍山是著名民主人士、原中央人民政府委员、最高人民法院院长沈钧儒先生的居所所在；而中国当代新闻创始人之一、原《人民日报》社社长范长江先生，也是在这里与沈钧儒先生女儿举行婚礼，并居于此；1940年，短居重庆的茅盾先生，在这里写下了脍炙人口的《风景谈》；周恩来、叶挺、王若飞、王炳南、冯玉祥、于右任、田汉、郭沫若、沙千里、张申府等共产党领导人和民主人士，更是这里的常客；马鞍山28号楼，则成为当时中共南方局外事组的办公地点。

范长江、沈谱婚礼时与沈钧儒、王炳南合影解放后，这里被收为市属公房，住进了人家。

毫无疑问，住进来的居民住户则用几代人将这几栋充满了民国气息的小楼填塞了太多烟火气——除了天空密如蛛网的电线、地面四处乱搭的违建之外，更有无数横流的污水和无处安放的生活垃圾，连几栋小楼都已因各种原因，成了危房。

但即便如此，这里依旧是充满了意境的——除了小楼原本的人文和文物价值之外，建筑和整体环境也展示出属于民国时期的美感，绿树参蔽，苔痕清幽，青砖黛瓦，石阶红墙，兼以虽然身处闹市，但因其独有的高差地势在山上形成相对私密且封闭的区域，极有闹中取静的氛围。

明珠蒙尘。

02 难度不小的修复改造

2016年，马鞍山区域被列为重庆市28个传统风貌街区和渝中区10个传统风貌区的重点项目之一，由康翔公司负责规划建设，分为东西两个区域。

虽然整个建设体量仅两万八千方左右，但毫无疑问，这并非一个小工程。

首先建设的是西区，即沈钧儒旧居及周边几栋民国小楼，其中市级文物1处，文物点6处，历史建筑1处，风貌建筑2处，与环境一起构成了特有的历史场景。共计七千多方。

按照当时负责勘测这里的工程师的描述：“当时我们走进这里时，第一印象不是建筑，而是一哄而上的蚊虫和四处散落的垃圾。啧啧，那些蚊子个头才大，看到我们就像野兽看到了食物一样，扑上来就咬。”那时的马鞍山给人的印象就是一块“闹市中被人遗忘”的区域，建筑本身危旧，场地杂草丛生，蚊虫肆虐，配套设施缺乏，消防隐患严重，整体人居环境都很差。

而更难的是，在建设过程中，还有无数的矛盾需要解决——包括建筑风貌、建设规模、以及处理建筑保护修缮与新业态的矛盾，控规的建筑高度控制与功能使用的矛盾，建设规模要求与土地所有权之间的矛盾，消防管理的隐患消除、城市管网的配套不足的问题，保护修缮与停车配套不足的矛盾等问题等。

要让这里成为“重庆人文会客厅”，难度并不算小。

03 城市片区有机更新

那个时候，马鞍山的房屋状况已很是堪忧，地下管网严重老化，基本沦为棚户区。因此，经借鉴国内先进地区的优秀经验做法，以“能保尽保”、“微更新”为特点的城市更新提上了时程。在实践中项目责任方康翔公司秉承“五态（文态、生态、形态、业态、商态）融合”的工作理念贯穿修缮保护的全过程。

“社区营造的内涵比改造城市功能方面的需求更多，我们着重在继承该片区特有的文化脉络和保护旧改区沉淀的历史感。”康翔公司在接受采访时这么说，事实上，在他们拿到这个项目时也想了很多改造思路，但在反复的思考和挣扎后，最终确定，不耍花招，不卖技巧，老老实实，尊重文化。

因此马鞍山·堂里项目的规划理念是：清晰定位文化品格、真实呈现文化品相、完整彰显文化品牌。马鞍山本身具有的要素即为“品格”，现在无论设计或实施行为所呈现的即为“品相”，新与旧的结合、碰撞、传承和赋能共同缔造堂里的“品牌”。

这个描述过于理论化，如果用更直接的行为语言来进行表达，那么就是以“文物修缮、风貌整治、环境整治、排危整治”为策略，针对不同的品格要素采取不同的方法进行具体设计，为传统风貌区赋能。

康翔公司将这种规划方式定义为“基于传统风貌区保护的城市片区有机更新”。

04 忠于旧观，但高于旧观

2017年7月20日，整个马鞍山·堂里项目西区的改造工作开始。

首先是整个环境的清理。“这是一个‘保护修缮，去伪存真’的工作！”康翔公司上下认为，因为项目内的违建太多，所以分辨哪些是原有建筑、哪些是违建并不是件轻松的事，而康翔公司在拆除区域内的私搭乱建后，更将区域内建筑根据其历史价值、现状质量植入“保护文物、延续文脉、传承文化”的规划理念，还原“青砖黛瓦、绿树红墙”的历史文化风貌，原汁原味保留街巷空间和建筑特色。

在空间规划上，针对空间肌理康翔公司按照“保护原有，舒经通脉”的原则，以原有建筑间距、空间尺度为依据，控制整个街区间距尺度，采取“不低于+略高于”的方法进行修缮，事实上，这也是最大限度恢复到当年的建筑场景原汁原味条理性的基础。

而在涉及到绿化植物时，则按照“保护原生、原真呈现”的原则，除了遍地生长的杂草被锄掉外，大部分树木均保留在原地，仅有少数采取了保护性移栽，而诸如花池、栏杆、梯道、挡墙等设施则修旧如旧，按场景再现的方式还原。

改造比较大的地方，其实是配套体系，无论是地下管网的重新规划设计安装，还是交通、消防、市政、停车等方面的设施修建，都是为了达到传统风貌区在保护修缮前提下，满足新时代、新业态、新需求的新的核心吸引力构建的要求。

忠于旧观，却高于旧观。

05 由动入静，仅一梯之遥

迄今为止，马鞍山·堂里项目的西区修缮工程即将完成，在项目实施过程中，一直定义的“原貌呈现”也算是落在实处。在摒弃了那些曾经的违建和污水横流后，沿着石梯而上，走进这个富含抗战、统战文化底蕴的街区的时候，再来细致审视，不得不赞叹一声，“真是一块宝地”。

从区位、地势上看，这里是不言而喻的核心闹市区，恰好位于渝中区中轴线上，恰好是人民大礼堂背后，居高临下的典型山城地势，更曾是枇杷山到曾家岩之间一处兀立四瞰的制高点。按照中国风水协会主席陈帅佛对重庆风水的讲法：枇杷山为祖宗山，而马鞍山便是祖宗山沿山势而下，又蜿蜒盘旋而起的第三高峰。“宝地”实至名归。

从空间上看，马鞍山虽然地处闹市，但因其特有的高差地势，形成相对私密且封闭的区域，兼有大树成荫，属于独具特色的城市中心的山林意境，而其内部小径石阶蜿蜒起伏、四通八达，链通不同高差的台地，形成极具本土风情与亲和感的山城巷子。

从环境上审视，马鞍山区域内胸径超过25厘米的大树繁多，一栋栋充满民国风情的小楼被掩映在葱郁的树林中，随处可见原生的布满青苔和绿植的栏杆、堡坎、梯道、石阶和砖墙，曲径通幽，移步易景——倘若你从大礼堂拾梯而上，必然会有从繁华人间瞬间进入幽静森林之感。

由动入静，仅一梯之遥。

更毋论这里原本就承载着的厚重历史和人文积淀。

06 一切尚未结束

事实上，于马鞍山而言，还远远未到结束的时候。

如果说西区是以文物、历史建筑为主进行修缮，且其中未来业态也会更多选择以文化、文创和低能耗为核心的休闲商业，那么东区就是满足以休闲、旅游为主体相关的全部业态。对康翔公司而言，他们希望未来的马鞍山的调性和气质是雅致但又兼容并蓄的。

正因为此，在马鞍山的导入系统上，他们仅仅只是在几个入口部位加强了标识性，虽然作为业主方，肯定是想要广迎天下客，但更想要构建一个动中取静的强烈反差。毕竟，这里并不仅是一个单纯的旅游项目，更多的，是被记录进时光和史书中的气度与辉煌。

在重庆母城渝中区，马鞍山这样的地点还有很多，就如同我们在本文前面写的那样，散落在各处的古旧建筑群落，就像是这个城市各个时代的精神符号。而马鞍山的这一次街区更新生长模式，也为更多这类建筑的改造提供了足够丰富的探索经验，我们并不能将其描述为模板，但在城市规划用地可用空间已经不多，无法更多拓展城市边境的情况下，城市内向发展、街区或者片区的有机更新甚至迭代，尤其是这类涉及到文化传承甚至文脉延续的区域的时候，无疑是具备示范意义的。

一切尚未结束。

一切刚刚开始。